如何认定申请登记的不动产存在权属争议

龙岩房地产联合网 2017-12-18 15:50:00
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案 例 1962年,广西村民许甲、许乙在本村一块宅基地上建起房屋六间并居住。1991年1月,许甲与许乙因房屋权属问题发生纠纷,后经村委会调解,双方达成协议,约定上述宅基地及房屋为许乙所有,许甲为建房所出的材料折合成人民币予以补偿。

案   例

  1962年,广西村民许甲、许乙在本村一块宅基地上建起房屋六间并居住。1991年1月,许甲与许乙因房屋权属问题发生纠纷,后经村委会调解,双方达成协议,约定上述宅基地及房屋为许乙所有,许甲为建房所出的材料折合成人民币予以补偿。2013年,许乙申请办理宅基地首次登记公示期间,许甲提出异议,该项登记申请暂缓办理;同年9月,村委会认定争议宅基地归许乙所有。许甲不服,向镇政府申请处理该争议,镇政府于2014年3月做出《宅基地纠纷处理决定书》,维持了双方1991年的协议和村委会处理意见,双方均收到该处理决定。2014年11月,许乙申请办理上述宅基地登记,登记机构经权籍调查、审核材料、村委张贴公告等程序后,向许乙颁发了产权证。2015年7月,许甲以登记宅基地存在权属争议、公告地点应在村民小组而不是村委为由,向人民法院提起行政诉讼,请求判令撤销登记机构为许乙颁发的产权证。人民法院经审理认为,登记机构颁证程序合法,驳回其诉讼请求;许甲提起上诉;二审法院维持一审判决,许甲仍不服,向上级人民法院申请再审。

  疑   惑

  1、申请登记的不动产存在权属争议如何认定?

  2、宅基地首次登记公告地点如何确定?

  《不动产登记暂行条例》第22条明确规定,登记申请存在尚未解决的权属争议的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人。从一般操作层面来看,申请登记的不动产是否存在权属争议,一是由利害关系人或当事人在不动产登记中明确提出,此种情况下,需要提交证据证明司法机构或有关机关正在处理拟登记不动产的权属争议;二是登记机构在审查中发现。同样,在登记完成后,当事人以存在权属争议为由主张撤销登记的,仍应当承担举证责任。因此,除登记机构存在明显过错未能审查出已存在的权属争议外,是否存在权属争议的举证责任不能转移到登记机构,登记机构不需要提供证据证明登记不动产已经不存在权属争议。本案中,根据《土地管理法》第16条的规定,乡镇政府具有处理宅基地权属争议的法定职权,其生效处理决定可以作为不动产登记的依据。许甲未在法定期限内对该处理意见申请复议或提起诉讼,该处理意见已经生效。因此,本案再审法院也最终支持了一、二审法院的上述观点。

  《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》都明确规定,宅基地使用权及房屋所有权等不动产权利的首次登记,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告,公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。从《村委会组织法》等法律规定和各地实践看,村委会在宅基地分配、管理,以及权属争议解决中负有重要职责,在村委会办公地点公告符合惯例和实际情况。本案中,登记机构对宅基地登记审核结果予以公告,并将公告张贴于争议地所在村委,并不违反规定。因此,再审法院认为,农村宅基地首次登记不同于审批管理,登记机构将审核结果在涉案土地所在的村委张贴公告,并不违反有关规定;一、二审判决驳回许甲的诉讼请求并无不当。最后裁定驳回许甲再审申请。本案结果虽然得到了人民法院的支持,但是为避免不必要的争议,公告可在村民小组、村委会等多个地点张贴,以最大限度发挥其公示作用。  

  【来源】《中国不动产》2017年第11期

  【作者】国土资源部不动产登记中心  钟京涛

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