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国贸天琴樾：备案名（天琴和苑），地处：上海西旧改地块，建发璞云背后。
项目占地 45.05亩，规划9栋25F-32F的高层住宅，定位2T2板楼，全部都有架空， 套数合计526套。
户型面积： 143、159、168、187、206㎡，定位纯商第四代住宅。
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楼盘土拍
2022年12月10日，厦门国贸以 底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二， 面积45.05亩，容积率3.2，限高100米。
项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅， 楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。
分析：去年底厦门国贸底价拿下了上海西的旧改纯商地块，当天还有建发、榕发分别底价拿下另外两幅地块。
从抗性来说，榕发地块100%安商房，只有建发的纯商第四代住宅建发璞云， 跟项目是完全的竞品。
从地块属性来看，国贸这幅面积更大，容积率更高，除此之外，地块南侧是建发地块，南向没有采光保障。
从整体来说， 这幅地块的指标压力都高于建发。
从楼面价和指导价来看，两幅地块没有太大差异，楼面价2.68W，指导价4.5W，差价1.8W，空间较大。
对于国贸而言，去年上市的天琴湾5.5W均价做到热销。
房企在福州除了 天琴湾这个第四代住宅外，还联合开发东区的天琴湖，如今在上海西来一座天琴樾。
国贸成了目前福州第四代住宅， 开发最多的一家房企。
不过国贸在福州长期深耕闽侯，主打刚需盘，靠着天琴湾热销后，房企的品质是否就得到了市场认可， 依然存疑。
03
PART
户型情况
项目虽然面积段很多，加上还是第四代住宅，不过从布局来说，其实也就两种，一种是主流布局，一种是观景布局。
143平米：四房两厅两卫，2T2，独立电梯厅，四开间朝南，基本就是天琴湖的翻版。
户型硬伤在于承重墙较多， 布局难以调整，入户贯穿整个走廊对着主卧，敏感人士需要注意，由于是高层住宅，公摊不低，四房设计，除了主卧，空间都相对一般。
160平米：布局同上，差别在于主卧有了独立衣帽间，主卫空间更大。
165平米：布局同上，差别在于南向次卧多了一个卫生间，厨房空间有所加大。
185平米：布局同上，差别在于南向次卧空间变大。
对于第四代住宅，项目在庭院和空中花园上，依然延续了天琴湖的设计，主要问题就是楼上楼下存在遮挡， 整体的赠送空间没有完全贯穿。
电梯做了调整，相比天琴湖变成了软隔离的独立电梯厅，不过32层的住宅，做一梯一户，有利有弊。
187平米：四房两厅三卫，2T2，独立电梯厅，位于东端头，客厅依靠东侧做采光， 其中一个卫生间是暗卫。
虽然面积够大，但是从布局来看，除了主卧外，剩余两房空间都不大，还有一房是开放式书房，如果把餐厅做成房间，最终就是客餐厅空间较大，但是四房里面两房都很小，只能说这布局有点奇怪。
206平米：布局同上，差异在于次卧的卫生间，被设计到北侧，其他问题基本一样。
从楼栋布局来说，206平米位于#9、#10，位于项目东侧，配合这个东端的侧边采光， 视野效果算是较优，也算是整个项目，楼王产品。
福州上海西「国贸天琴樾 」
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