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福州上海西「国贸天琴樾 」售楼处电话:0591-38266485(24小时电话)
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国贸天琴樾:备案名(天琴和苑),地处:上海西旧改地块,建发璞云背后。
项目占地 45.05亩,规划9栋25F-32F的高层住宅,定位2T2板楼,全部都有架空, 套数合计526套。
户型面积: 143、159、168、187、206㎡,定位纯商第四代住宅。
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02
PART
楼盘土拍
2022年12月10日,厦门国贸以 底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二, 面积45.05亩,容积率3.2,限高100米。
项目住宅建筑单套建筑面积(含公摊)≥144㎡的住宅为立体生态住宅, 楼面价26854元/㎡,销售指导均价:45000元/㎡。
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分析:去年底厦门国贸底价拿下了上海西的旧改纯商地块,当天还有建发、榕发分别底价拿下另外两幅地块。
从抗性来说,榕发地块100%安商房,只有建发的纯商第四代住宅建发璞云, 跟项目是完全的竞品。
从地块属性来看,国贸这幅面积更大,容积率更高,除此之外,地块南侧是建发地块,南向没有采光保障。
从整体来说, 这幅地块的指标压力都高于建发。
从楼面价和指导价来看,两幅地块没有太大差异,楼面价2.68W,指导价4.5W,差价1.8W,空间较大。
对于国贸而言,去年上市的天琴湾5.5W均价做到热销。
房企在福州除了 天琴湾这个第四代住宅外,还联合开发东区的天琴湖,如今在上海西来一座天琴樾。
国贸成了目前福州第四代住宅, 开发最多的一家房企。
不过国贸在福州长期深耕闽侯,主打刚需盘,靠着天琴湾热销后,房企的品质是否就得到了市场认可, 依然存疑。
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03
PART
户型情况
项目虽然面积段很多,加上还是第四代住宅,不过从布局来说,其实也就两种,一种是主流布局,一种是观景布局。
143平米:四房两厅两卫,2T2,独立电梯厅,四开间朝南,基本就是天琴湖的翻版。
户型硬伤在于承重墙较多, 布局难以调整,入户贯穿整个走廊对着主卧,敏感人士需要注意,由于是高层住宅,公摊不低,四房设计,除了主卧,空间都相对一般。
160平米:布局同上,差别在于主卧有了独立衣帽间,主卫空间更大。
165平米:布局同上,差别在于南向次卧多了一个卫生间,厨房空间有所加大。
185平米:布局同上,差别在于南向次卧空间变大。
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对于第四代住宅,项目在庭院和空中花园上,依然延续了天琴湖的设计,主要问题就是楼上楼下存在遮挡, 整体的赠送空间没有完全贯穿。
电梯做了调整,相比天琴湖变成了软隔离的独立电梯厅,不过32层的住宅,做一梯一户,有利有弊。
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187平米:四房两厅三卫,2T2,独立电梯厅,位于东端头,客厅依靠东侧做采光, 其中一个卫生间是暗卫。
虽然面积够大,但是从布局来看,除了主卧外,剩余两房空间都不大,还有一房是开放式书房,如果把餐厅做成房间,最终就是客餐厅空间较大,但是四房里面两房都很小,只能说这布局有点奇怪。
206平米:布局同上,差异在于次卧的卫生间,被设计到北侧,其他问题基本一样。
从楼栋布局来说,206平米位于#9、#10,位于项目东侧,配合这个东端的侧边采光, 视野效果算是较优,也算是整个项目,楼王产品。
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