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福州祥浦苑

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项目情况

2013年10月30日，福州建发（榕发）以2.84亿元竞得宗地2013-24号地块，楼面价2709元/平方米。

当时地块要求：竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业，企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上（以发展改革部门立项并签订施工合同为准）。

分析：地块当时的定位就是为东部新城商务办公区配套周转房，只不过2019年上市，仅仅是给了团购优惠，依然是对外销售。

2.4W的备案价，面对闽江世纪城2.8-3.2W的二手挂牌，很明显优势足够明显。

最终项目一次性推出870套，摇号开盘，3011人认筹摇号，也创造了福州的摇号记录。

后来的发展大家也知道，项目经历了部分减配维权，配建房移动等，最终依靠东办+地铁口+福高小初的优势，二手成交也来到2.8-3.1W。

可以说是这几年少有能涨价的新盘。

对于项目为何几年前已经清盘，还有房源拿出来卖，这里主要涉及的是限高问题。

当时的认筹公告，就做了说明，扣除空军限高，这就是这次重新上架的房源，也即每栋楼的顶楼、次顶楼房源。

从备案数据来看，合计128套，各个面积段都有，下面聊聊具体情况。

从11号楼的对比来看，可以发现新备案的房源，涨价4K，18还是楼市里面常规的敏感数字。

所以面对这个备案，如果实际市场没有价格优惠，可以预计性价比偏低，甚至不高。

在这么多房源里面，也有个别还算差价不太大的，比如1#、2#的1802，1803的复式单元，相比于5年前的备案价，没有差价。

当然这种房源，数量太少，整体的性价比，大家需要多评估。

盘点总结

目前整个南二环，以及江南CBD，不管是新盘还是二手市场，承受的价格压力都不低，前几年的郭宅后坂，目前价格基本都是崩盘状态。

祥浦苑，已经算是整个板块，唯一还在坚挺的项目。

从项目差不多配套的禹洲融信玺湾来看，项目的二手成交，已经来到2.4W左右。

对于祥浦苑而言，得房率相对一般，土地也已经过去10年，社区在目前的市场，也谈不上优质，物业等问题，也爆出过几次，未来的项目维护不确定性不小。

一个网红盘的出现，肯定吸引了很多关注，这里面投资、刚需等有很多。

随着时间推进，当周边都已经回落之后，一个项目要如何坚挺下去，值得思考。

对于福州这样的案例也有，比如榕心映月，周边的紫金九号，价格对比当初也已经大幅回落，周边划片金山小的老房子，价格也是大幅下跌。

近期的划片金山小纯商出现，其实就是打破二手需求的契机。

后续可以关注这些次新，依靠自身的配套优势，到底能维持多久的一枝独秀行情。

对于有意向的购房者，建议多评估价格看看，目前的二手谈价空间很大，如果新房源没有价格优势，根本没有购买的意义。

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