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福州【建发云启紫宸】

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鼓楼正“芯”，五一广场旁烫金土地备受热捧也正让 「建发·云启紫宸」，成为价值流向作为建发房产丨福州灯塔级作品凝20余载新中式匠意，鼎献榕城赓续文贵的鼓楼正脉，聚拢一城精粹其中，2023年福州年度地王项目，鼓楼区高工小区旧出让地块案名确定为“建发·云启紫宸”。 “建发·云启紫宸”占地36.99亩，楼面价38524元/㎡

2023年11月18日，经过90轮竞价，16号竞买人福州兆臻房地产开发有限公司 （厦门建发）以23.75亿竞得福州宗地202340号，楼面地价38524元/㎡，溢价率23.31%。需要指出的是，福州宗地2023-40号楼面地价38524元/㎡，仅次2016年阳光城竞得的福州宗地2016-11地块（阳光城龍庭路95號），成为年度“地王”。

这也是为何上面的鼓楼豪宅，即便房龄过10年，或者区位没有绝对核心，依然在二手非常保值的原因。

▲截图来自百度地图

如今，在福州操盘豪宅经验最丰富的建发，带来福州鼓楼核心一环内的新品——建发紫宸。

这个从土地出让开始就一直备受关注的项目，除了是这近十年都没出现的市中心豪宅外，还有哪些产品魅力？

产品分析

比肩一线的超级豪宅？

对于建发紫宸而言，除了自身的区位稀缺优势外，还有哪些点是房企如此重视的原因？

对于建发入榕22年，从建发领域，到建发国宾府、再到建发养云、建发璞云，22年29个项目，房企的品牌效应早已经深入福州市场。

不过在福州深耕的建发，却一直在福州鼓楼核心，缺少一个代表作，这也是作为头部品牌房企的遗憾。

如今，建发紫宸，作为房企首个鼓楼核心项目，可想而知项目对于建发的特殊意义和地位。

▲项目实景图

园林设计上，每栋楼前种植一棵名贵主树，共计14棵主树，更有百年流苏、百年紫薇、百年油橄榄5棵百年神树。

其中仅一棵数百年的西班牙油橄榄，就耗时半年从大洋的一端移植到福州，全冠移植，海陆空传送，其中投入人力和物力可想而知。

▲项目实景图

石材甄选上，采用18种鼎级奢石，其中包括“爱马仕”之称的「马达加斯加蓝翡翠」，“帝王之玉”之称的「青玉玉石」等。

为了呈现宋韵真正的美态，项目以深厚的宋代文化为设计灵感，从大门景观到细节装饰，融合了宋代美学和福州本地艺术，打造出极具文化底蕴的人文社区。

首先，以宋代名作《千里江山图》为蓝本，结合福州特有的漆画技艺，精心绘制出宽9米、高3米的大门画景，成为项目的门面与体面，彰显出一种尊贵气度。

▲项目实景图

项目在大门细节上亦不遗余力，采用宋代汝窑青瓷工艺特制的大门铺首衔环和门牌，使归家之人每次触摸大门时，都能感受到瓷器特有的温润质感，仿佛置身于古韵之中。

此外，大门牌匾与园林景观间的标识，则用瘦金体书法，由名师书写婉约的宋词，让人行走其间，仿佛穿越至宋代诗意美学之境。这不仅仅是高端住宅，更是将艺术与生活相结合的优雅人文社区。

▲项目实景图

除了这些高造价的成本以及极致的细节设计外，项目配合福州温泉之都的美名，因地制宜引入源脉温泉，打造“温泉会所+私汤入户”双重鼎级私享系统。

这也是目前主城核心唯一一个温泉入户的在售项目。

在建筑立面上，项目采用全幕墙、全铝板、全铝线条、大面玻璃，琉璃镜面的使用，最大面积达11平米的单片玻璃，搭配100%的系统窗、超高窗墙比的设计，带来270度的广角极致视野。

▲项目效果图

在项目规划上，建发紫宸精心打造了188-333平米的大平层户型，高门槛的面积段选择，保证了纯粹的圈层氛围，吸引了同层次、同审美的高端人群。

在户型定位上，项目采用稀缺的一层一户设计，最大化提升了居住的私密性，宛如“空中独院”，为居住者带来一种独享天地的专属体验。每个细节都流露出对居住品质的极致追求。

在物业服务方面，项目不仅依托建发物业的钻石品质服务，还引入了国际金钥匙联盟的服务标准，打造专属的九大“宸”选高定服务体系。这一体系的加入，为业主提供超越日常的高端生活体验，赋予每一位居住者尊享的礼遇。

从产品造价的投入到设计上的匠心独运，再到定位上的高端纯粹，建发紫宸无疑是房企精心打造的标杆之作。每一个细节都彰显着其核心地位，成就了项目的独特价值。

这个项目的的出现，也让鼓楼中心终于有了一个可以比肩杭州上海的超级豪宅。

03

市场分析

豪宅的热销底蕴

聊完项目的稀缺以及房企重金注入的产品力外，对于楼市还有一点就是市场情绪。

这几年楼市相对一般，不过豪宅行情却愈演愈烈，以近期全国楼市为例：

1、8月7日，绿城以48.05亿元拿下上海徐汇滨江地块，楼面价约13.1万元/平，上海诞生全国单价最贵新地王。

2、9月29日，保利以117.5亿拿下广州南方面粉厂地块，楼面价66957元/平，成为广州天河区的新地王。

3、9月27日，上海套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。

分析：通过这些地王和豪宅日光，可以发现不管在哪个时间点，核心区域的核心资产，都是受到市场追捧。

特别近期楼市政策不少，资产保值迎来关键期，市场的热钱要如何保值，依然是最大的难点。

市场不缺钱，缺的是核心资产！

对于建发紫宸，以福州近十年首个市中心豪宅面世，配合房企深耕22年奠定标杆的决心，这就是福州的核心资产。

福建省投资项目在线审批监管平台发布信息显示，福州宗地2023-40号已于2023年12月5日备案报建，备案名“云启公馆”，推广名即为“建发·云启紫宸”。

出让公告显示，“云启公馆”所在的福州宗地2023-40号位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧，高工小区旧改出让地块，土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

规划指标要求：

土地面积：24660平方米（合36.99亩）；容积率：1.0以上、2.5以下（其中商业不超过3000平方米）；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：80米以下（其中住宅建筑高度21米以上）。

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福建多地楼市优化新政密集出台

2024年10月21日10:11 | 来源：人民网

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人民网福州10月21日电 （记者陈蓝燕）近日，福建多地密集出台楼市优化新政，旨在推动各地加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

莆田

10月14日，莆田发布楼市新政征求意见稿，其中提出，取消各类调控限制措施，取消普通住宅和非普通住宅标准，已出租住房可不计入住房套数认定，二孩以上家庭购买第二、三套房按首套房贷政策执行，实施购房返现补贴，探索“共有产权”销售模式等。

值得注意的是，新政在提及取消普通住宅和非普通住宅标准时，首次明确个税调整政策，明确住宅全部按普通住宅计征个人所得税，个人住宅转让的个税征收税率统一调整为1%。同时，执行国家有关取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。

南平

10月14日，南平市住房公积金管理委员会发布通知，为进一步发挥住房公积金安居保障作用，住房公积金购房和缴存人购买保障性住房方面均有调整。

加大住房公积金购房支持力度。对拥有1套住房并结清相应购房贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房的，住房公积金个人住房贷款的最低首付比例下调至20%。

支持缴存人购买保障性住房。住房公积金缴存人在南平市行政区域内购买保障性住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例调整为15%。

三明

10月13日，三明市住房公积金管理委员会发布通知，为更好满足职工刚性和多样化改善性住房需求，减轻职工购房资金压力，经研究，决定调整住房公积金贷款政策，具体事项通知如下——

职工家庭第二次使用住房公积金贷款购房的，最低首付比例由30%下调至20%。

职工家庭使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付比例为15%。

泉州

10月11日，泉州发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，自2024年10月1日起，全面取消限购、限售、限价。

在加大住房贷款支持力度方面，实施“认贷不认房”，首套房、二套房执行最低首付比例和优惠利率。

公积金贷款方面，夫妻双方最高贷款额度为100万元；单方最高贷款额度为60万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。从限购、限售、限价、住房贷款等多方面入手，支持刚性和改善性住房需求，鼓励“以旧换新”，推动建设“百年建筑”“智能建筑”“四代生态住宅”等高品质住宅，促进房地产市场健康平稳发展。

商业贷款方面，自2024年10月1日起，泉州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。同时，取消泉州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限和第二套住房商业性个人住房贷款利率下限（各商业银行可结合本机构经营状况、客户风险等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平）。

福州

10月10日，福州发布通知，按照中国人民银行和住房城乡建设部的部署要求，及时下调商业性个人住房贷款利率和首付比例，优化住房套数的认定标准，进一步减轻购房人资金压力和月供负担。

在住房信贷政策优化措施方面：一是降低存量房贷利率，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。二是下调个人住房贷款首付比例，将本市商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。三是优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。